Avocat Tania Deac: Chiriaşi versus Proprietari. Cum se pot proteja legal?

Atât chiriaşul cât şi proprietarul unui spaţiu îşi pot schimba planurile, după un timp. Persoana fizică sau firma care stau cu chirie undeva pot avea nevoie de un spaţiu mai mare (sau mai modern), în caz că se extind sau pot avea nevoie de un spaţiu mai mic dacă-şi restrâng activitatea. La rândul său, proprietarul poate găsi o oportunitate de a vinde spaţiul. Astfel că, e bine de ştiut cum se schimbă relaţiile contractuale între chiriaşi şi proprietari când intervin anumite schimbări. Ce drepturi şi obligaţii au pe de o parte chiriaşii, şi ce drepturi şi obligaţii au proprietarii?

Pentru acest articol am cerut îndrumarea avocatului Tania Deac (foto mai jos), de la Cabinetul de avocatură şi biroul de mediere “Tania Deac”.

Cum se poate proteja chiriașul când proprietarul vinde imobilul?

Vom trece pe scurt în revistă câteva aspecte. Merită început prin a spune că există şi situaţia în care prin contractul de închiriere, părțile pot conveni ca locațiunea să înceteze, în cazul în care proprietarul înstrăinează bunul dat în locațiune. În această situaţie, nu mai e nimic de discutat.

Dacă însă nu s-a stabilit în contract, de comun acord, ca locațiunea să înceteze, în cazul în care proprietarul vinde bunul dat în chirie, se aplică cele de mai jos.

În cazul în care bunul închiriat este vândut de către proprietar, dreptul chiriașului (şi în particular al unui retailer care îşi desfăşoară frecvent activitatea într-un spaţiu închiriat) este opozabil dobânditorului (noului proprietar) astfel:

–          în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

–        în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe  a înstrăinării.

Cu alte cuvinte, noul proprietar al spaţiului este obligat să respecte dreptul chiriaşului doar dacă chiriaşul a notat contractul de închiriere în cartea funciară, în cazul în care respectivul imobil era înscris în cartea funciară (adică era întabulat) sau, dacă data certă a chiriei este anterioară datei certe a contractului de vânzare a spaţiului închiriat.

Lucrările efectuate de chiriaş. Un alt aspect pe care trebuie să-l ştie  chiriașul este acela că proprietarul nu poate fi obligat să-l despăgubească  pe chiriaș pentru lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii decât în cazul în care chiriașul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al  proprietarului. Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al proprietarului, acesta din urmă poate alege să ceară chiriașului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către chiriaș.

Ce este dreptul de retenție? Chiriașul care trebuie să restituie bunul închiriat la expirarea termenului poate să îl reţină cât timp proprietarul nu îl despăgubește pentru cheltuielile  făcute cu lucrările efectuate pentru bunul închiriat. Asta în situaţia în care chiriașul a avut acordul prealabil al proprietarului pentru respectivele lucrări şi a avut loc o înţelegere în acest sens.

În cazul în care chiriașul nu a avut acordul prealabil al proprietarului, chiriașul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție.

Cum se poate proteja proprietarul?

Să vedem acum cealaltă parte, adică, cum se poate proteja proprietarul pentru a obține la timp plata chiriei de către chiriaș și restituirea bunului de către chiriaș la expirarea termenului convenit de părți?

Două dintre obligațiile chiriașului sunt:

– obligația de a plăți chiria și

– de a restitui bunul dat în locațiune la expirarea termenului convenit de părți în contractul de închiriere, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.

Potrivit noului Cod civil care a intrat în vigoare în 1 octombrie 2011,  contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătura privată (semnate de părțile contractante, fără vreo altă formalitate) care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică (la notar) constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract  sau în lipsa acestora, prin lege.

De asemenea, în privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul de închiriere încheiat pe durată determinată constituie titlu executoriu dacă este încheiat prin înscris sub semnătura privată  și a fost înregistrat la organul fiscal competent, precum și cel încheiat în formă autentică la expirarea termenului locațiunii.

Deci, proprietarul, în cazul în care chiriașul nu plătește chiria sau nu predă bunul la expirarea termenului, se poate adresa direct executorului judecătoresc pentru începerea executării silite împotriva chiriașului, fără a fi necesar ca proprietarul să-l dea în judecată pe chiriaș  pentru ca o instanță de judecată să stabilească chiria datorată de chiriaș proprietarului sau pentru ca instanță competentă să-l oblige pe chiriaș să restituie bunul și să dispună evacuarea chiriașului.

Executarea silită se poate începe numai în baza unui titlu executoriu.

Conform Codului de procedura civilă, constituie titluri executorii hotărârile pronunțate de instanțele judecătoresti, precum și orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare, respectiv înscrisuri cărora legea le recunoaște forța unor titluri executorii.

Prin noul Cod civil se recunoaște calitatea de titluri executorii și contractelor de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată, care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și celor încheiate în formă autentică. Deci, proprietarul scutește atât timpul cât durează procesul cât și banii (taxa judiciară de timbru pe care ar trebui  să o achite în cazul începerii unui litigiu, cât și onorariul pe care ar trebui să-l plătească avocatului pentru a-l reprezenta în față instanței de judecată).

 

 



Submit your comment

Please enter your name

Your name is required

Please enter a valid email address

An email address is required

Please enter your message

Retailers.ro © 2018 All Rights Reserved